位于北外灘的白玉蘭廣場，原本準(zhǔn)備今年開業(yè)，但因多種原因目前已延遲到明年才能開業(yè)。無獨有偶，上海虹橋商務(wù)區(qū)由瑞安集團開發(fā)的購物中心項目虹橋天地更是幾度延遲，記者從多位知情人士處了解到，其之前預(yù)期的開業(yè)時間是2015年上半年，后來延后到今年9月，再后來延后到今年年底。
類似的案例還有很多。
記者近期深度調(diào)研獲悉，近年來，由于諸多資本涌入商業(yè)地產(chǎn)市場，導(dǎo)致每年全國購物中心過度開發(fā)，繼而讓購物中心集體遭遇工程延期、招商困難，部分地區(qū)的零售項目空置率甚至高達(dá)40%,使很多項目無法如期開業(yè)。但不少開發(fā)商們似乎并沒有意識到這些，這讓購物中心營運者陷入尷尬。
為拉升周邊房產(chǎn)？
“幾乎每年都有數(shù)百家新的購物中心增量投入市場，但是市場根本不需要這么多量，這會導(dǎo)致購物中心的總量供大于求。”長年負(fù)責(zé)購物中心開業(yè)、招商的協(xié)信商業(yè)地產(chǎn)集團上海區(qū)域商業(yè)總經(jīng)理徐蓉坦言。
世邦魏理仕指出，2013年，全球在建購物中心面積達(dá)3,900萬平方米，在建面積最多的前10個城市中有8個位于中國。2015年下半年，上海將持續(xù)迎來新項目入市，預(yù)計新增供應(yīng)將達(dá)到71.4萬平方米，其中約有87%位于非核心商圈。
世邦魏理仕發(fā)布《購物中心建設(shè)：全球最活躍城市》中的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2014年至2016年間，上海和成都在建購物中心面積分別達(dá)330萬平方米和320萬平方米，為全球城市之最。在部分二三線城市中，大量的新增供應(yīng)已經(jīng)開始對零售市場表現(xiàn)帶來壓力。
記者從多家機構(gòu)數(shù)據(jù)看到，2016年上海購物中心供應(yīng)還將增大，2017年的供應(yīng)也還將比今年更大。
緣何有這么多新項目入市？
“首先當(dāng)然是住宅市場的調(diào)控與走低，開發(fā)商都看到多年后很多城市的住宅會過剩，因此一定要加緊轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。其次，一些零售商由于生意難做，也開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，比如步步高、銀泰等。當(dāng)然最根本的原因是對很多開發(fā)商而言，開發(fā)購物中心是一個‘羊毛出在豬身上’的過程，你只要建一個購物中心，就會使得周邊的寫字樓、住宅增值，只要將寫字樓和住宅租售出去，開發(fā)商就已經(jīng)賺錢，剩下購物中心就變成了‘犧牲品’，開發(fā)商不關(guān)心購物中心的死活，他們只關(guān)心其他物業(yè)租售的盈利。要知道，零售業(yè)是非常繁瑣和復(fù)雜的，你不好好經(jīng)營，僅是當(dāng)做一個拉升周邊房產(chǎn)的工具，必然做不好商業(yè)?！盧ET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事杜斌指出。
招商難題
隨著零售物業(yè)市場體量和版圖的快速擴張，諸多“后遺癥”出現(xiàn)。
首先是工期的延遲?！捌鋵嵲跇I(yè)內(nèi)這已是常規(guī)，能夠按時完成工期的大概只有萬達(dá)這類‘軍事化’管理的項目，因為萬達(dá)有數(shù)百個時間節(jié)點，每個節(jié)點必須完成指標(biāo)，不能完成者出局，萬達(dá)甚至在部分管理崗位準(zhǔn)備諸多備用者，一旦有人出局，立即有人頂上，這讓萬達(dá)廣場基本都可如期開業(yè)。但其他業(yè)者并不具備此種能力，一旦項目過多則工期難以如期完成?！毙衩郎虡I(yè)投資管理有限公司CEO潘韜告訴記者。
最讓人頭痛的當(dāng)屬招商。
有多年招商經(jīng)驗的徐蓉透露，以往一個購物中心的主力店應(yīng)該是LV、GUCCI這類“重奢”大牌，但如今隨著公務(wù)消費受限、海外代購升溫等，很多奢侈品消費都不會落地在國內(nèi)，這讓大牌在前一陣也開始“破天荒”打折，于是“重奢”大牌鮮少有擴張計劃，而且這類大牌通常在一個城市也只能開3~4家店，一旦飽和也不會再擴張，于是招主力店難度加大。
“大家退一步，就開始招‘輕奢’品牌，比如coach、MK等，但這些品牌都需要裝修補貼，按每平方米3萬至5萬不等計算，一家輕奢店的補貼可高達(dá)數(shù)千萬元，這些成本都要購物中心承擔(dān)，這讓業(yè)主不堪重負(fù)。”杜斌坦言。
“目前整個商業(yè)地產(chǎn)的市場供應(yīng)非常大，但是零售行業(yè)受到電商沖擊卻在不斷下行，因此很多購物中心招商的時候都面臨尷尬。小的品牌想進來但是我們不愿意給他們鋪位，大品牌對于租金的要求非?？量?，還需要我們補貼裝修。比如目前A&F,MK,KateSpade這幾個輕奢品牌目前就非?；鸨?，招商難度非常大?！币晃粡氖抡猩坦ぷ鞯臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者。
再退一步，則以招快時尚為主力店。
“問題又來了，快時尚雖然可以吸引人流，但這類門店需要面積很大，且有些品牌比如：拉夏貝爾、熱風(fēng)等現(xiàn)在都必須要一樓的好位置，否則就不進入，因為他們自己認(rèn)為可以帶來客流是本錢，于是提諸多要求。更令人頭痛的是，這些以往普通的服飾品牌都要求裝修補貼，單店補貼金額從數(shù)百萬元到上千萬元不等。因為被電商沖擊后，服飾品牌利潤下滑，一家虧損門店要靠好幾家盈利門店養(yǎng)活，于是服飾品牌就要依靠購物中心業(yè)主補貼裝修費用來獲利。這加劇了購物中心的成本壓力和招商難度?！倍疟蟾嬖V記者。
空置率高、開業(yè)難
在招商遭遇巨大難度后，不少購物中心的空置率上升。這一點在某些供應(yīng)集中且消費人口尚待培養(yǎng)的新興商圈將尤為明顯。同時項目間的競爭升級將進一步強化市場的租戶主導(dǎo)特征，租金的上漲空間料將持續(xù)受限。
世邦魏理仕統(tǒng)計顯示，在中國，沈陽是第一個顯現(xiàn)零售物業(yè)供過于求風(fēng)險的城市。截至2014年第二季度，沈陽的空置率仍高達(dá)19.1%.作為中國東北地區(qū)的區(qū)域中心，沈陽吸引了數(shù)量可觀的奢飾品牌進駐（全國排名僅次于上海、北京）。盡管沈陽人均零售商業(yè)面積已是全國最高，但未來三年仍陸續(xù)有150萬平方米的新增供應(yīng)落成。在沈陽和無錫，部分零售項目的空置率甚至高達(dá)40%.
高空置率使得大量購物中心遭遇開業(yè)難。
“一般我們要求開業(yè)的時候85%-90%的商鋪都可以開業(yè)，但是很多商場迫于開業(yè)時間都通過試營業(yè)等方式先行開業(yè)，其實很多商鋪都沒有完全招滿，不算完整的開業(yè)?！鄙鲜鰪氖抡猩坦ぷ鞯娜耸客嘎?。
不少業(yè)內(nèi)人士反映，北外灘的白玉蘭廣場，本來準(zhǔn)備今年開業(yè)，但已延遲到明年才能開業(yè)。無獨有偶，上海虹橋商務(wù)區(qū)由瑞安集團開發(fā)的購物中心項目虹橋天地更是幾度延遲，其之前預(yù)期的開業(yè)時間是2015年上半年，后來延后到今年9月，再后來延后到今年年底。上海有一個二期商業(yè)項目，其招商完成情況不到70%,其計劃開業(yè)的時間為今年年底，如果按照目前的招商進度，其開業(yè)時候很多商鋪都無法正常開業(yè)。正大樂城寶山店也比原計劃推遲開業(yè)時間。
“有些商家為完成開業(yè)指標(biāo)，則旨在招滿，并非注重定位。這讓這些即便已經(jīng)開業(yè)的商場也面臨尷尬。比如開業(yè)不久的新世界大丸，其在日方支持下招到一些國際高端品牌，但同時其店內(nèi)也充斥著很多名不見經(jīng)傳的品牌，這種混亂的定位本身就有問題，加之其位于南京路步行街地區(qū)，這類游客諸多的地帶，整體消費力不高，可新世界大丸定位高端，其店內(nèi)的旋轉(zhuǎn)式手扶電梯據(jù)說在全球只有100部不到，其店內(nèi)購買了十幾部，如此高端定位與大眾化消費的游客群體根本不匹配。所以，盲目開發(fā)的項目存在虧損風(fēng)險?！遍L期研究商業(yè)地產(chǎn)的郭先生分析。
上述種種原因也導(dǎo)致購物中心利潤下滑。
高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，上海購物中心的毛收益率已經(jīng)從2008年的9%降低到2015年的4.91%。
“以往一個10萬平方米的購物中心可能7~10年可以回本，如今估計起碼要10年以上才能回本?！倍疟笾赋?。
“未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和管理必然需要分開，開發(fā)商全部自持項目的話開發(fā)商根本沒有資金來進行開發(fā)，但是中國目前的管理方和資產(chǎn)方還沒有明確的模式，萬科、萬達(dá)都在進行嘗試，但目前這個模式還不成熟，這個問題也制約著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?！鄙鲜鰪氖抡猩坦ぷ鞯娜耸刻寡?。
全球領(lǐng)先商業(yè)領(lǐng)域中的健康醫(yī)療業(yè)態(tài)
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)面臨電商沖擊，已成頹勢，萬達(dá)百貨全國關(guān)店就是很好的例證。而轉(zhuǎn)變思路，在商場里引入醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)，在國外已被證明大有前景。
據(jù)長期研究地產(chǎn)+醫(yī)療行業(yè)的中國領(lǐng)先的高端私人醫(yī)生服務(wù)機構(gòu)-頤年康盛公司副總裁柯國寧先生表示，在歐美和港臺，商場或者寫字樓里引入醫(yī)療健康機構(gòu)是很普遍的，因為醫(yī)療服務(wù)離不開醫(yī)生的“面診”,能夠吸引客戶來到現(xiàn)場，帶活其他服務(wù)項目。隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的過剩和受電商沖擊，越來越多的開發(fā)商選擇跳出傳統(tǒng)業(yè)態(tài)模式，考慮地產(chǎn)+醫(yī)療，搭上醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的快車。
醫(yī)療機構(gòu)開進購物中心，這種嶄新的模式不僅給面臨“招租難”的購物中心帶來了良藥，更使國內(nèi)的醫(yī)療機構(gòu)開啟了“人情味”、“享受感”的新模式。中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心最新調(diào)查顯示，近年來醫(yī)療診所入駐購物中心大大增多，匯聚大量人流的商業(yè)項目已成其布局新選擇。在國內(nèi)一線城市抽樣調(diào)查的300余家齒科、體檢中心及中醫(yī)養(yǎng)生商戶中，有16%選擇進駐商業(yè)項目，這較2010年的5%大大提升。
經(jīng)濟越是發(fā)達(dá)的地方，人們的健康意識越是強烈。在全球商業(yè)最發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，醫(yī)療健康業(yè)態(tài)與購物中心、商業(yè)綜合體的結(jié)合已經(jīng)成為一種趨勢。比如香港美迪寧醫(yī)療健康廣場、日本東京中城、迪拜健康城和卡延塔，以及新加坡諾維娜健康城和百麗宮購物中心。
美迪寧廣場（MediLink）是香港首個醫(yī)療廣場，坐落于香港彌敦道黃金地段。它將會被打造成一站式的中港醫(yī)療概念廣場，為市民提供完善的醫(yī)療和保健零售服務(wù)。目前，美迪寧廣場已引進大型日用品連鎖店以及跨國健康食品公司，旨在為顧客提供專業(yè)醫(yī)療服務(wù)的同時，也為顧客帶來更為完善的購物體驗。
而在日本東京，同樣也有將醫(yī)療與購物中心結(jié)合的商業(yè)體，它便是東京目前最高建筑——東京中城。這棟高度為248米的建筑，內(nèi)部設(shè)有飯店、住宅、辦公室、商業(yè)與文化空間、醫(yī)院、公園等多種設(shè)施，尤其是約翰?；羝战鹚贯t(yī)院的入駐，為東京中城的業(yè)主帶去了極大的便利。
迪拜健康城是世界上第一個最全面的醫(yī)療保健自由區(qū)。這個投資了8億美元的項目，包括有醫(yī)學(xué)院、護士學(xué)校、生命科學(xué)研究中心及40家診所，并將配備健康療養(yǎng)院、運動醫(yī)學(xué)官等140多家商業(yè)醫(yī)療護理中心，來滿足生活在歐洲和東亞之間的20億人口的醫(yī)藥和健康需求，并把迪拜變成世界級健康護理中心。
在迪拜的海濱區(qū)有另一個將醫(yī)療與購物中心結(jié)合的著名項目——卡延塔。大廈底層有一座購物中心，還包括住宅公寓、會議室、網(wǎng)球場、游泳池、健身房、幼兒園，水療中心等，是迪拜的另一標(biāo)志性建筑。
新加坡的諾維娜廣場（Novena Square）是建在諾維娜地鐵站上的購物中心。根據(jù)政府規(guī)劃，靠近諾維娜廣場地鐵站和陳篤生醫(yī)院的地區(qū)正逐步發(fā)展成為新加坡的醫(yī)療保健樞紐與商業(yè)中心，又稱為諾維娜健康城。這個投入巨資建造的健康城占地17公頃，由13座建筑組成，集急癥治療、中長期護理和教育培訓(xùn)為一體，將在2030年左右全部竣工。
離諾維娜廣場不遠(yuǎn)的百麗宮購物中心（Paragon Shopping Mall）同樣位于新加坡。其最具特色的是一個名叫 Paragon Medical的?？圃\所，專門處理整容手術(shù)、牙科、放射科、婦產(chǎn)科、生育中心和傳統(tǒng)中醫(yī)。這里匯集了一百多位世界頂尖醫(yī)療專家，并擁有60多家?？圃\所為顧客提供細(xì)心的照顧和高品質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)。
醫(yī)療與購物中心的結(jié)合旨在為顧客提供更為完善的服務(wù)，當(dāng)人們的需求越來越趨于健康化，那商業(yè)的演變將跟隨這種變化來滿足人們的需求。而健康生活方式的流行，必將促使購物中心與醫(yī)療保健服務(wù)的搭配成為未來商業(yè)中心的一大潮流。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，醫(yī)療行業(yè)由于毛利率高、現(xiàn)金流充沛等諸多優(yōu)勢，正成為不少房企轉(zhuǎn)型探索的新領(lǐng)域。萬通控股董事長馮侖在接受媒體采訪時表示，醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)一個是就業(yè)系數(shù)高，第二是需求彈性大，第三則是增長速度快。相對于寫字樓，醫(yī)院的租金穩(wěn)定，租約更長，也是吸引房地產(chǎn)的優(yōu)勢。
